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小房企年利息60%借不到錢 房價多降就資不抵債
"民間借貸月息起碼在5分以上，年利息超過60%，但我們仍借不到錢。"周傑(化名)是湖北省襄陽市的一傢房企老板，現在正為項目的後續開發資金忙得焦頭爛額，"資金沒來路，整個城市的錢感覺都被掏空瞭，銀行貸款更不可能。"
"不降價賣不出去，但是降價後房子即使能賣完，回款還不夠還債的。"周傑說，如果交易低迷的狀態持續，下半年他們公司將面臨破產倒閉。
實際上，周傑的公司隻是三線城市小房企的一個典型樣本。周傑稱，目前襄陽大部分中小房企都陷入困境，民間借貸成為這些開發商維系資金鏈的最後一根稻草。
資金鏈斷裂風險
6月19日晚10點，周傑掛斷瞭本報記者的電話，回復短信稱，"還在開會改合同，都是錢荒惹的禍。"
兩個小時後，周傑打來電話："這樣的忙碌狀態，從今年開年到現在，已經維持瞭近半年，主要是商量怎麼通過各種渠道找資金。"與2011年那輪市場調整相比，周傑明顯感到今年有些異樣，"現在很難借到錢。感覺市場上沒錢瞭，有點錢的也不敢借給地產商。"
周傑說，由於這兩年房地產項目貸款難，他們運作項目的主要資金通常是從其他項目融資而來。比如旗下有一傢工廠、一傢房地產公司，就利用工廠從銀行貸款，再輸血到房地產項目上。
以往借款到期時，周傑都是借投資擔保公司的過橋資金，先還銀行到期的貸款之後，再從銀行重新貸出來。"去年可以讓擔保機構從銀行擔保貸款出來，擔保公司收取擔保費及一到兩成擔保金，但現在連擔保也失效瞭，"周傑無奈地說，"銀行隻收不貸，還瞭銀行的錢後，就欠著投資公司的高利貸。"
"現在的問題是錢都已經投出去瞭，市場上一旦沒有活錢周轉，資金鏈就會由此斷裂。"周傑表示，高利貸就像吸毒，5分以上的利息一旦按期還不瞭，利滾利算下來，企業完全無法承受。
"做房地產的本土中小企業，都會涉及到民間借貸，尤其是今年從銀行根本拿不到錢，沒有別的渠道，隻能高息從民間融資。"周傑說，現在房地產企業資金鏈都非常緊張，實力小的、項目有缺陷的大多處於破產邊緣，部分老板已做好跑路準備。
甚至，有的房企老板連跑路的機會都沒有。"一旦你沒有按期還錢，投資公司知道現在房子賣不動，會派人24小時跟著你，連睡覺都會有人在傢陪著。"周傑說，現在已缺點經有幾個小老板知道沒機會跑路，天天被人催債，精神接近崩潰，幹脆主動自首。
今年以來，越來越多的中小房企陷入高利貸困局。今年1月，湖北華盟地產因資金鏈斷裂，無力償還民間借貸，被多傢小額貸款公司和個人起訴到法院。2月11日，開發商老板王建敏就主動向襄陽市房管局遞交瞭報告稱，公司已負債8億多元無法經營，請求政府出面協調、接管。
在湖南邵陽的開發商薑老板也告訴記者，目前民間借貸利息通常都在5分以上，一般都不願意借給地產商，擔心有風險。
"大傢都借怕瞭，好多地產商已經快活不下去瞭，錢借出去根本收不回來。"在長沙經營一傢建築企業的黃老板說，目前整個上下遊產業鏈的企業都受影響，開發商欠他們的建築款，他們欠材料商的貨款。
降價困境
從2009年周傑進入房地產行業開始，他的公司曾倒賣土地，開發過純住宅和工業園。
"以前幾個老板合夥拿塊地就開發，自有資金太少，百分之八九十的資金是依靠民間集資和銀行貸款。"周傑說。
"稍微有點實力的還能自己出個地皮錢，膽大的連地皮本錢都沒有，都是靠借款集資而來。以前有關系的拿瞭地皮，或者建個三四層就可以貸款，現在根本不行，封頂瞭銀行也不願貸給你。"薑老板與周傑的話如出一轍。
由於項目開發都是依賴高杠桿融資，開發商自有資金往往占比較少，導致小房企目前進退維谷，不敢大幅降價。
周傑說，地段偏遠的郊區樓盤每平方米已經下跌1000多元，市中心樓盤還處在硬挺階段，隻推出一些特價房。
"打個比方，現在我有20萬平方米的物業，按6000元/平方米計算，我還有12個億的資產，總共有10億元的債務，如果降到4000元/平方米賣出去，資產會縮水到8個億，我賺的錢還不夠還債的。"周傑說，"房價降得多點，就會造成資不抵債。"
周傑認為，降價並不是換取銷量的好手段，尤其是小房企，降得越多購房者越不敢買，"會猜測你是不是要崩盤瞭，擔心項目後期爛尾，購房者會選擇繼續觀望。"
襄陽市房管局網站官方統計數據顯示，2013年襄陽市區商品房庫存量達到501.44萬平方米，同比增長60.29%，而2013年月均成交量為21萬平方米。
今年該市去庫存速度在下降，據襄陽市房產數據中心統計，今年5月份商品房共成交17.2萬平方米，同比下降7.7%。5月，商品房成交均價為5269元/平方米，同比下跌7.37%。
"襄陽下面的縣級市也是開發過度，小房企老板缺乏大局意識，對宏觀經濟變化趨勢把握不足，投資房地產完全是看到別人賺錢，自以為隻要能拿到地，借錢就敢開發。"周傑說，這是三四線城市中小房企集體陷入困境的內在原因。
"今年沒有解決辦法的小房企幾乎都很難渡過難關。"目前，周傑的公司負債率已經超過80%，而沾上高利貸後，更是難以喘息。如今，周傑還在煎熬中等待。
新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/2014-06-22/08162786684.shtml
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