一線城市公積金貸款利率下調 三四線去庫存難
??央行降息，各地的住房公積金存貸款利率也迅速跟進。就在央行降息首日，北京住房公積金中心就發佈通知，調整住房公積金存貸款利率，其中貸款利率下調0.25%。
??以購房人使用住房公積金貸款80萬元30年還款計算，住房公積金貸款利率調整後，相比此前每月少還118元。
??除瞭北京之外，根據21世紀經濟報道記者不完全統計，近兩日，上海、廣州、深圳等24個城市的住房公積金存款利率均按照中國人民銀行有關規定同步下調0.25個百分點。其中，公積金貸款5年以下（含5年）從4%下調為3.75%，5年以上從4.5%調整為4.25%。
??全聯房地產商會名譽會長聶梅生介紹，對樓市來說，最立竿見影的就是貨幣政策，降息之後，應該在一個月內市場就有反應。而其他的供需關系調整， 都不是一個月能反映的。
??一線城市新房成交提振
??中原研究中心監測的40個重點城市數據顯示，上周末新房成交面積較11月前三個周末的平均水平上升5%，土信貸桃園龜山土信貸除二線城市微降2%外，一線及三線城市分別上升20%及12%。
??相比新房，相對敏感的二手房也反應明顯。據偉業我愛我傢的統計顯示，央行降息首日（11月22日），我愛我傢在北京、上海、天津等12個城市的公司，二手房業主和購房客戶到店咨詢量與上周六（11月15日）相比上漲五成以上，到店房源委托和需求登記量與上周六相比普遍上漲約5%左右。
??東亞新華地產營銷總監賈玉鵬在連江縣銀行信貸接受21世紀經濟報道記者采訪時表示，此前的限貸新政、北京普通商品房住宅標準調整對北京樓市已經是利好。
??此次降息將進一步增強短期市場信心的確立，以其位於北京通州一個樓盤為例，“降息首日，項目的來電量提高瞭20%，到訪量也提高接近20%。”賈玉鵬說。
??北京中原地產市場研究部總監張大偉介紹，年底樓市成交出現翹尾行情的可能性很大。
??房企推盤的積極性也大增，以北京為例，亞豪機構數據統計顯示，12月北京商品住宅市場預計將有30個項目入市，與去年同期相比，開盤項目量增加瞭25%。
??不過，在高庫存的壓力下，開發商並沒有感到太樂觀，“截至今年年底，我們都沒有調整價格的打算。”賈玉鵬介紹，短期來看，依然會抓住銷售的窗口期，平價跑量。
??市場繼續分化
??聶梅生預計，11月、12月房價會企穩，去庫存增長，銷售有望明顯上升。
??不過，政策對市場的影響亦將根據市場情況存在明顯的分化。一位信托經理告訴21世紀經濟報道記者，降息等一系列政策短期來看，可能會集聚在一線城市和部分二線城市起作用，三四線城市仍不被看好。
??“三四線城市庫存較高，銀行等金融機構也已經預警，再加上目前銀行資金的額度有限，仍不會隨意進入三四線城市，降息等政策也無法從根本上解決三四線城市庫存高企，人口凈流出的現狀。”上述信托經理分析稱。
??住建部政策研究中心房地產處處長趙路興介紹，房地產市場出現分化格局，其主原是人口流動。我國城鎮化特征，不是農業人口梯度轉移進中小城市，而是中小城市人口向特大城市轉移。2010年第六次全國人口普查數據，近50%人口定居在名列前35的大城市，其中40%是在一線城市。
??“這種分化是基於產業格局和人口流動趨勢的，短期內很難逆轉。”趙路興介紹。
??同策咨詢研究部總監張宏偉告訴21世紀經濟報道記者，降息會讓樓市迎來新一波行情，但對於大多數二線、三四線城市來說，庫存偏大、去化周期偏長的問題遲早會暴露出來。
??剛從貴州、昆明回來的聶梅生也認為，“三四線城市的樓市不甚樂觀。”聶梅生說，北京等一線城市的供地控制得比較有序，但很多三四線城市供地無序，前幾年大發展，供瞭大量的土地，存量房特別多，不排除後續將出現有爛尾項目的可能性。
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-11-27/08365943532689813718623.shtml
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